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张江高科葛培健产业地产的核心在创新创业生

发布时间:2019-12-04 16:26:41

张江高科葛培健:产业地产的核心在创新创业生态的打造

睿见 . 创新 | 头条| 锋向 . 酷评

利用产业地产,为科技投行建立项目池。按照“基金操盘,加快收购,投资相伴,资源回注,模式复制”的思路,加快对区外资产的收购,加大科技投资的运用力度,将优质资产回注张江高科,并通过不断地复制该路径,形成循环可持续发展的“张江高科模式”。

产业地产的收益预期间接反映了产业地产发展的价值轨迹,而其更高价值实现,往往在于支撑和服务产业的上下游,并择机以投资参与其中,间接参与到高科技全产业链的打造中。

张江高科正循着这一轨迹,其产业地产正在淡化“纯地产”的发展模式,内生“空间服务商+时间合伙人”本质,除了发挥“空间服务商”的价值,更要强化“时间合伙人”的内涵。在与传统地产行业特征此消彼长的业务组合上,张江高科如何谋求产业地产的突破发展与转型?如何更好地服务于“大众创业、万众创新”这个新时代?

明源地产研究院有幸前往上海采访了张江高科总经理葛培健先生,细听其到任张江高科的这一年多以来,张江高科究竟发生了什么。

【杀出重围的盈利点】

当问到为什么不做高端住宅或商业地产,而要走高科技投资这条路,葛培健提到,与陆家嘴和金桥股份不同的是,张江高科是工业园区、产业园区,长期以来通过低租金或免租金,低地价或免地价,吸引了全世界创新企业的集聚,但实际上税收却不在张江高科上市公司,这使得当前的模式缺乏发展的可持续性。

采访中,葛培健提到哈佛商学院Robert·G·Eccles教授撰写的商学院企业案例,其中提到了,关于张江高科董事会所面临的战略挑战,在于“政府VS市场”和“走出去模式”。

因此,为了应对挑战,创新商业模式。张江高科提出以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略,重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源,产业地产和产业投资有机融合、创新协同,形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节,而在资本市场。

随着张江高科科技投资的收益逐渐显现,验证了这条发展路径的可塑性。在2015年园区类(产业地产)上市公司中期业绩榜单中,64%的企业营业收入下滑,一半企业利润同比减少甚至亏损,而张江高科上半年投资收益达4.94亿元,同比增长136.89%,使得张江高科在营收减少三成的情况下,获得了同比170.93%的净利增长。2015年9月23日,由中国产业地产权威评估机构火花S-Park与园区中国在京联合发布的2015年中国产业地产榜单中,张江高科位列前三甲,被认为具有产业园区的新投行、新金融、新孵化思维。

△一领域

【产业地产突围:基金操盘、区外拓展、创新经营】

产业地产作为张江高科深耕20年的主力板块,拥有“医+E”高端产业集群的禀赋优势,2014年生物医药产业营业收入占上海全市的47%,集成电路产业营业收入占全国的1/3。作为张江高科的主营业务之一,产业地产正与科技投资、创业服务打通,形成三环闭合。

首先,探索基金操盘。产业地产基金操盘模式与产业地产运营策略紧密相连。一方面,基金模式是产业地产做大做强的必要环节,可实现“运营一批、储备一批、注入一批、去化一批”的良性滚动运营;另一方面,基金操盘是储备产业地产的关键连接点。通过引入战投,充分利用自身运营经验,形成优势互补,提升产业地产内在价值。

其次,尝试区外拓展。轻资产化,以基金操盘模式扩展区外产业发展空间,提升产业地产业务效益,并进一步集聚产业客户资源。重点关注三点:一是区内建设与区外收购相结合;二是加大区内保有面积,控制区外物业面积;三是逐年扩大年度新增控制面积规模。

再次,盘活存量资产。处理效益较低的功能性资产,为投资业务提供资金支持;筹划诸如技术创新区等已不适应目前张江创新能级的低利用率土地资源的二次开发,提升科技创新的空间能级

最后,发力创新经营。通过产业地产为创业服务提供空间方案,并为产业投资提供丰富的项目储备;通过产业投资丰富创业服务的内容,提升服务能级,并与产业地产协同发展,发现项目及时对接,提升产业投资与产业地产的价值粘性;通过创业服务的平台化建设,为产业地产的规范化、市场化运作提供更多专业资源,增强产业投资成功的几率,强化自身竞争优势。

此外,张江高科有着对接多层次资本市场的通道优势,对于基金化的产业地产,可以通过收购LP份额等形式将基金控制的资产转化为上市公司资产,也可以将上市公司资产注入基金。通过控制资产、股权有进有退,实现融会贯通。同时,通过对政策、土地、空间产品、金融、客户等各方资源的整合

,以资本运作手段搭建一个入口,实现产业地产的价值再发现,进而实现增值。

△矽岸国际

【“房东”变“股东”,做企业的“时间合伙人”】

基于市场化创新转型,张江高科开启“房东+股东”模式,加快向投资前端靠拢,从单纯的“空间提供商”向创新创业企业的“时间合伙人”转变。葛培健提到,3年之后,张江高科股权投资跟房地产收入有望实现对半开。

△张江大厦

1.轻资产化,对冲产业地产周期波动

股权投资在于转变传统的商业模式,从以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式,向“轻资产、证券化、快周转”模式转型;盈利模式由“土地红利”向“资本红利”和“创新红利”转变;把有形的地产资源转化为无形的股权资源。

“股权投资一旦形成规模,进入轨道,就会具有非常好的流动性,这对以往周期波动明显的产业地产本身,将起到很好的对冲与平滑的作用。”

2.为退而投,打造产业投资滚动模式

“时间合伙人”的概念,在于从更长的时间跨度上分享创新产业成长的红利。张江高科进行产业投资的判断标准主要基于两个方面:

一方面要符合张江高科的产业投资方向。在于符合“科技+金融+产业+趋势”,例如重点关注自己谙熟的“医+E”产业,从而在投资尽调时能更好地判断企业的发展趋势,提升从投资项目中获取未来收益的可能性。

另一方面要有利于打造创新的生态圈。张江高科正在升级园区运营服务理念,从单纯的开发地产项目、投资创投项目,转向建设创新创业服务平台。目前正力推4个平台建设:

一是聚焦高科技产业的知识产权社群平台,打造知识产权服务领域的“超级链接”;

二是联合社会资本,打造融合“互联+”战略思维的科技服务交易平台,以“需求牵引、技术推动”,打通科技与经济的通道;

三是积极打造药品、药企加速上市平台;

四是积极对接权威媒体资源,共建全球科技创新权威发布平台,为科技创新企业提供全媒体宣传支持。

张江高科眼中的好项目,要符合国家发展战略,尤其要有合理的退出机制,“为退而投”。张江高科正在形成“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的良性滚动的投资布局,保证了股权投资退出周期不会对上市公司的业绩产生影响。

迄今为止,张江高科已累计投资40亿元,投资创投项目50个;已有20家上市或挂牌,其中,上海主板4家,深圳主板1家,创业板2家,中小板6家,香港主板4家,纳斯达克1家,新三板2家,这20家上市企业,张江高科已完全退出的有4家。此外拟报会12家,预披露3家

,拟改制上新三板1家。

其中,对点点客投资1000万元,占5%股份,目前增值逾10倍。张江高科还参与组建了对接最顶尖互联金融运营商的上海金融发展基金二期、集成电路领域领军人物操盘的武岳峰IC产业全球并购整合基金。9月25日晚公告拟向上海朗朗信息科技有限公司增资,投资总额1000万元,该公司致力于移动健康、大数据分析挖掘、人工智能算法开发及产品化,提供基于移动互联和互联的高效健康服务。

这些举措正是公司“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”创新思维的具体演绎。

3.多元化的投融资解决方案

张江高科立于多层次资本市场的风口,A股、创业板、新三板、股交中心、科创板、战略新兴产业板,多层次资本市场形成了一张大,“进退”顺畅,可为创业企业提供多层次的资本支持。张江高科也在谋划首先在张江核心园建立P2B的股权众筹平台,为科技创新企业提供灵活多样的众筹融资服务。

截至笔者采访时,张江高科已借入FT(自由贸易账户)人民币贷款约13亿元,贷款利率为银行同期基准利率下浮15%~20%,借入FT美元贷款4000万,贷款利率1.79%,整体融资成本大幅下降,打通了境内外两个市场、本外币两种资源,同时也正在探索于合适时机发行人民币点心债以及FT账户结构金融的事宜。

4.“租金换股权”,解读3个概念

关于租金换股权,葛培健提到几个概念:

一是时间概念。张江高科参与企业全生命周期的建设,并不意味着从一开始就参与投资,而是可以在天使阶段投资,也可以在VC、PE甚至并购阶段参与投资,这需要根据项目具体情况而定。租金换股权这种形式对初创期的孵化企业比较适用

,因为第一桶金最珍贵。

二是服务概念。即无论是租金换股权,还是直投、创投、投资基金,张江高科的最终目的都是做创业服务业集成商,以物理空间、产业投资、产业集聚、政府资源、资本市场为服务对接口,为创业企业提供全方位的集成服务。

三是合伙概念。即张江高科会坚持“时间合伙人”理念,帮助企业成长,为企业服务。

5.服务企业全生命周期的“895创业营”

895,源自于张江高科股票代码600895,也与895创业营主要服务的80、90、95后创业生力军这个年龄段不谋而合。

围绕创新创业企业成长发展的全生命周期,通过设置“895创业营”、“895成长营”和“上市直通车”进行全阶段服务。立足于旗下10万平方米的孵化器空间资源,集成各类创新创业服务资源,探索孵投贷联动金融服务模式,以离岸创新的全球化视角,加速创新要素向张江集聚;通过市场化机制,形成专业化服务,打通资本化途径,构建开放式创新创业生态系统,实现张江高科与全球科技创新资源有效对接。

895创业营第一季已于9月25日圆满结营。自2015年5月正式报名以来,200多家项目报名,34个项目入营,34位导师陪练,10多家机构投资者全程指导,银行、保险等金融机构以全新的金融产品支持。获得第一名的项目获得张江高科免费赠送的200平米创业空间的一年使用权。

【组织架构调整,人才配置升级,内部驱动机制】

葛培健提到,张江高科发展产业投资的阻力,主要在于机制上的激励不足,无法有效调动团队的积极性,投资的速度、力度无法得到制度化的保证。

为了匹配产业地产突破和科技投行转型战略,张江高科针对人才配置、组织架构和激励机制的改革做了五个动作。

一是组织架构调整。2015年将企业中心下沉,形成了以“产业地产事业部、产业投资事业部、资产经营事业部”为核心业务载体、6个职能部门为业务运营保障,1个基金公司为业务扩张突破的组织架构及人员配置,由此提升团队的整合能力、服务能力、创新思维,提升管理效率和市场竞争力。

二是专业的人做专业的事。对于特别专业的领域,张江高科投资专业基金,让其决定投资的项目。例如,张江高科参与组建了对接最顶尖互联金融运营商的金融发展基金二期

,参与了集成电路领军人物操盘的武岳峰IC产业全球并购整合基金。最近几年,张江高科在参与专业基金投资的同时,锻炼出自己的一支投资精英团队,他们就操盘了对点点客、众人科技的投资。

第三,中长期激励机制。例如,张江高科提取了2014年度超额净利润的5%,用于对员工的中长期激励,将员工利益与公司长期发展挂钩;通过打破“三铁”(铁交椅、铁饭碗、铁工资),有效调动公司团队和员工积极性。

第四,试点跟投制度。谋划试行投融资团队创投增量项目跟投激励约束机制,张江高科旗下的浩成投资平台拥有投资规模25亿元,现在已经投资了14亿元,跟投机制试点后,将大大提高投资团队的积极性,提高投资项目价值发现的精准度,提升项目的运营效率和质量。

第五,人才梯次配备。国有资产最大的流失是人才流失,要“让各类人才近者悦而尽才,远者望风而慕”,梯次配备非常重要。张江高科打破了国有企业传统的“三铁”弊病,深化“劳动、用工、人事”三项制度改革。用三个月时间完成了中层管理岗位的公开竞聘,36个人竞聘10个岗位,竞聘完成后“易岗易薪易福利”。此外,员工和部门经理双向选择,最终2个人解除了聘用关系,8个人解除劳动合同关系,建立了和行政序列并列的专业序列。在葛培健看来,这件事情非常不容易,目前看来却非常平稳。

【小结:产业地产与科技投资——时空融通,相生相长】

产业的点式发展到线状连接,再到产业集群,直至状发展,形成多元物理空间交错,多元产业相生相长,这是产业地产内部产业的重要特征表现。

在葛培健看来,产业地产的核心不是靠地产盈利,而是搭建一个入口,形成创新创业的生态环境。

张江高科拥有275万平方米的产业地产空间,与约700家优质的高科技企业及大量上下游关联企业建立承租关系,这些资源都是其转型科技投行最大的基础。

第一,利用资本手段,实现产业地产基金操盘的创新。

第二,科技投行建立在产业地产的空间基础上,又为产业地产持续发展提供项目来源。

第三,张江高科做创新创业企业的“时间合伙人”的路径:利用产业地产,为科技投行建立项目池。按照“基金操盘,加快收购,投资相伴,资源回注,模式复制”的思路,加快对区外资产的收购,加大科技投资的运用力度,将优质资产回注张江高科,并通过不断地复制该路径,形成循环可持续发展的“张江高科模式”。

作者:王亚辉;来源:明源地产研究院。如您有更多睿见,欢迎添加副主编号JoleandSophia交流。

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